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    [上海市住建委]關于印發《上海市住宅工程質量潛在缺陷保險實施細則》的通知 【滬住建規范聯〔2019〕7號】
    各有關單位: 
      為貫徹落實《關于本市推進商品住宅和保障性住宅工程質量潛在缺陷保險的實施意見》(滬府辦規〔2019〕3號),進一步明確住宅工程質量潛在缺陷保險的實施要求,市住房城鄉建設管理委、市地方金融監管局、上海銀保監局制定了《上海市住宅工程質量潛在缺陷保險實施細則》,現印發給你們,請按照執行。 
     
    上海市住房城鄉建設管理委 
    上海市地方金融監管局 
    上海銀保監局 
    二○一九年九月二十五日 
     
    上海市住宅工程質量潛在缺陷保險實施細則 
        第一條(目的)為貫徹落實《關于本市推進商品住宅和保障性住宅工程質量潛在缺陷保險的實施意見》(滬府辦規〔2019〕3號)(以下簡稱《實施意見》)和有關工程質量潛在缺陷保險(IDI)推進工作文件精神,明確具體實施要求,制訂本細則。 
        第二條(適用范圍)本市行政區域內住宅工程質量潛在缺陷保險的承保管理、工程質量的風險管理、維修理賠、信息平臺管理、信用管理等適用本細則。參與本市住宅工程質量潛在缺陷保險活動的保險公司、風險管理機構以及相關單位,均應當遵守本細則規定。 
        第三條(保險范圍)參與承保本市住宅工程質量潛在缺陷保險業務的保險公司應當遵守本市關于保險承保范圍的相關規定。 
        (一)保險合同簽定日期在2017年11月1日之前的,保險范圍按照原《實施意見》(滬府辦〔2016〕50號)第四條有關規定執行; 
        (二)保險合同簽定日期為2017年11月1日至2019年3月13日的,保險范圍按照原《實施意見》(滬府辦〔2016〕50號)第四條和原《上海市住宅工程質量潛在缺陷保險實施細則(試行)》(滬住建規范〔2017〕4號)第三條有關規定執行; 
        (三)保險合同簽定日期在2019年3月14日(含)之后的,保險范圍按照《實施意見》(滬府辦規〔2019〕3號)第四條有關規定執行,第四條(一)5.中規定的其他情形是指:地基基礎工程和主體結構工程中除了(一)1~4規定以外的其他情形。 
        第四條(保險公司選定)按照《實施意見》第九條相關要求,市住房城鄉建設管理委、市地方金融監管局通過公開招標的方式確定牽頭共保的主承保保險公司(以下簡稱“主承保公司”)。 
        第五條(保險費率)保障性住房工程基本保險范圍包括主險和附加險,其中市屬保障性住房總基準保險費率為建房協議價格中建筑安裝總造價的1.25%,其他類型的保障性住房可參照執行;保障性住房的認定按照房管部門關于保障性住宅有關認定文件規定執行。商品住宅的保險費率,應由建設單位和保險公司在平等自愿的基礎上,參照1.25%~1.5%的保險費率,并可結合建設工程總體質量狀況、裝修標準、參建主體資質及誠信等具體情況協商確定。 
        第六條(保險公司管理要求)主承保公司應設立獨立的住宅工程質量潛在缺陷保險(IDI)業務管理部門,配備充足的建筑、法律、風控專業人員,負責IDI業務的全過程集中管理。 
        參與本市住宅工程質量潛在缺陷保險的保險公司,均應對IDI業務設置單獨賬套,進行獨立核算。除風險管理費用、稅費、按保費比例分擔的運營管理費用和適當的員工個人績效外,不得設置其他展業費用、銷售費用、部門獎勵費用、中介費用等費用。不得設定IDI保費規模目標或對業務機構進行保費規?己,不得向其他任何單位或個人給予或承諾給予與IDI業務相關的費用。 
        主承保公司對所出具IDI保單承擔直接管理責任,負責對參與共保的其他保險公司和風險管理機構進行合規管理,并承擔由其他共保公司或風險管理機構違規行為的連帶責任。 
        主承保公司應當建立IDI報價函管理制度,規范報價行為。意向客戶詢價時,主承保公司應當以正式報價函的方式向客戶出具報價,報價函內容包括但不限于以下內容:項目名稱、地理位置、建筑面積、單位建安造價、項目總保額、基準費率、各浮動因子系數等;報價函應當經IDI業務部門負責人簽字并經公司蓋章后發送至詢價客戶。不得以電話、短信、郵件、微信等非正規方式報價。報價函須作為正式資料要件之一,在首次信息錄入時上傳至上海市建設工程質量潛在缺陷保險信息系統(以下簡稱“信息平臺”)。 
        主承保公司應在收到IDI全額保費后出具正式保單及發票;不得以減少建筑面積、剔除裝修費用等方式縮小承保范圍降低保額,不得以明顯低于正常市場價格承保,不得套取費用進行不正當競爭。 
        第七條(保險合同)投保工程質量潛在缺陷保險的建設單位應當在辦理施工許可手續時間節點前,從市建設行政主管部門和市地方金融監管局共同確定的具有主承保資格的保險公司名單中選擇主承保公司,主承保公司應以報價函形式響應。建設單位應與該主承保公司簽訂《上海市住宅工程質量潛在缺陷保險合同》(以下簡稱“保險合同”)。 
        建設管理部門采用網上告知等形式,將工程質量安全監督事項以及參保要求告知建設單位。首次會議,將保險合同簽訂情況作為檢查建設單位是否履行誠信義務的內容之一。 
        第八條(共保管理)單一IDI項目參與共保的保險公司原則上不少于3家,主承保公司承保份額不得低于50%,再保后自留份額不低于20%。共保公司之間應以共保協議的形式明確各自在項目上的承保份額、權利義務。 
        第九條(風險管理)保險公司應當指導風險管理機構采取切實可行措施,加強住宅工程建設階段的質量控制。 
        主承保公司應落實對風險管理機構的管理責任,建立風險管理機構評價機制和項目臺賬機制,定期對風險管理機構工作進行追蹤和分析評價,每半年上報一次風險管理機構評價報告,包括當期所有項目的風險管理實施和進展情況、各風險管理機構的總體評價情況等。 
        主承保公司應根據有關規定選擇風險管理機構,簽訂《上海市住宅工程質量風險管理合同》(以下簡稱“風險管理合同”)。 
        主承保公司應向風險管理機構出具《風險管理授權書》(以下簡稱“授權書”)(附件1),同時報送建設單位。風險管理機構憑授權書進入施工現場實施風險管理。 
        主承保公司不得采用最低價中標方式選定風險管理機構。
        主承保公司統一向風險管理機構支付風險管理費用,并向其他共保公司結算。 
        主承保公司應嚴格按照風險管理合同支付風險管理費用。
        風險管理費用可分批支付,但首期費用不得低于總費用的30%。 
        第十條(信息報送管理)主承保公司應按照規定如實、及時、完整上報或上傳信息,超過規定時間上傳或無故不上傳數據的行為將被記錄和通報,并作為考核保險公司的依據之一。主承保公司應按照信息平臺提供的數據標準,在信息平臺評估后30天內,實現自身業務系統與信息平臺之間的數據交互;主承保公司應指定專門部門和人員,將IDI承保、風控和理賠數據及時上傳至信息平臺;IDI項目共保協議及相關保險合同信息應在簽訂后的3個工作日內完整上傳至信息平臺。 
        第十一條(風險評估和計劃)風險管理合同簽訂后,風險管理機構需收集相關的工程資料,對工程中可能出現的質量風險進行評估,編制風險管理機構工作檢查計劃。 
     
        第十二條(風險交底)工程開工前,主承保公司應組織風險管理機構、建設單位及項目參建各方召開風險管理交底會。交底會上風險管理機構應對工程中可能存在的質量風險點、過程中質量檢查方式以及參建各方需配合事宜等進行告知,并形成會議紀要。在質量風險管理交底會后3個工作日內,風險管理機構應將初步風險分析報告和風險管理計劃等材料上傳至信息平臺。 
        建設單位、施工單位和監理單位應當對風險管理機構開展風險管理工作給予必要的支持。 
        第十三條(質量風險檢查報告)風險管理機構應按照風險管理合同要求執行現場檢查,并及時編寫《質量風險檢查報告》(以下簡稱“檢查報告”)報主承保公司,檢查報告應當包括檢查情況的描述、檢查存在質量缺陷、缺陷處理建議和潛在缺陷風險分析。 
        風險管理機構在現場檢查中發現的質量缺陷的照片、視頻等影像資料和相關說明材料應即時上傳至信息平臺,信息平臺即時將該情況發送、告知建設單位項目負責人、施工單位項目經理和總監理工程師;整改后,施工單位的該項目質量員應當將整改前后的對比照片、視頻等影像資料和相關說明材料,在規定的時間內一同上傳至信息平臺,經項目經理、總監理工程師、建設單位項目負責人網上確認,最后由風險管理機構網上完成銷項。 
        風險管理機構根據檢查情況形成檢查報告,并將質量缺陷相關資料作為附件,及時交主承保公司,主承保公司應將檢查報告審核、蓋章后交建設單位,并于5個工作日內上傳至信息平臺。 
        第十四條(質量缺陷改正)建設單位在收到檢查報告后,應當組織參建各方及時改正質量缺陷。質量缺陷改正完畢后,建設單位應當及時回復主承保公司。 
        質量缺陷未改正的,監理單位不得同意通過相關驗收。 
        第十五條(爭議處置)在工程質量交接過程中,建設單位與主承保公司如對質量問題責任有異議,或住宅業主與保險公司對住宅質量問題是否屬于保險責任存有異議,建設單位或住宅業主可與保險公司共同委托有資質的第三方鑒定機構進行鑒定。鑒定結果屬于保險責任的,鑒定費用由保險公司承擔;鑒定結果不屬于保險責任的,鑒定費用由申請方承擔。 
        市建設行政主管部門會同相關部門公布符合條件的工程質量鑒定機構名單。 
        第十六條(質量風險最終檢查報告)工程完工后,風險管理機構應對整個工程實施過程中的質量檢查情況、質量缺陷追蹤情況進行匯總評價,編制《質量風險最終檢查報告》(以下簡稱“最終檢查報告”)并報主承保公司。 
        最終檢查報告包括以下內容:檢查情況匯總、改正質量缺陷匯總、總體風險評價。 
        主承保公司審核最終檢查報告,蓋章后同《上海市住宅工程質量潛在缺陷保險責任范圍說明書》(以下簡稱“保險責任范圍說明書”)(附件2)一并交于建設單位。主承保公司應將《最終檢查報告》和《保險責任范圍說明書》在5個工作日內上傳至信息平臺。 
        投保工程質量潛在缺陷保險的建設單位,將最終檢查報告作為竣工驗收的內容之一;風險管理機構最終檢查報告中列出的重大質量潛在缺陷未整改到位的,不得組織竣工驗收。 
        第十七條(風險機構管理)主承保公司應建立風險管理機構系統評價機制,定期對風險管理機構工作進行追蹤和分析評價,形成系統報告向相關部門報告。 
        第十八條(入戶告知)主承保公司應當編制《住宅工程質量潛在缺陷保險告知書》,列明保險責任、范圍、期限及理賠申請流程。 
        在業主辦理入戶手續時,建設單位應當將《住宅工程質量潛在缺陷保險告知書》,隨同《新建住宅質量保證書》《新建住宅使用說明書》一起送交業主。 
        《新建住宅質量保證書》中應補充以下內容,建設單位應當明確保險期限起算日之前負責維修的單位名稱、聯系電話、建設單位監督電話;并明確保險期限內的主承保公司名稱、聯系電話。 
        建設單位應在《上海市商品房出售合同》《上海市商品房預售合同》中對上述內容做出書面承諾。 
        第十九條(維修責任歸屬)保險責任期開始前,建設單位、主承保公司及施工單位應當共同查驗,對存在的質量缺陷由施工單位負責維修,建設單位應督促施工單位及時維修,并會同主承保公司等單位對維修結果進行驗收。施工單位不維修的,建設單位可以另行委托其他單位維修。因維修不及時造成新的人身、財產損害,由造成拖延的責任方承擔賠償責任。 
        第二十條(保險理賠)投保工程質量潛在缺陷保險的,在保險合同約定的保險期限內,對保險范圍內的質量問題,業主可以通過保險信息平臺提出索賠,也可以直接向主承保公司或其委托的專業服務機構提出索賠申請。 
        主承保公司應當按照《關于印發<上海市住宅建設工程質量潛在缺陷保險理賠服務規范>的通知》(滬保監發〔2016〕253號)的要求, 為住宅建設工程質量潛在缺陷保險設立專門的理賠服務團隊和二十四小時保險服務專線電話,接到報案后,應按照規定前往現場查勘。 
        對保險范圍內的事項,除主承保公司有證據證明相關工程質量缺陷是由于住宅業主自身違規的原因、保險合同約定的不可抗力等非保險理賠范圍外,主承保公司均應當按照規定的時限和理賠規范、程序,以及國家、本市相關工程技術標準,及時予以維修、理賠。維修完成后,同一部位的同一維修項目,給予180天的保修期,只要維修發生在保險責任期限內,則該保修期不受保單到期終止等因素的影響。 
         第二十一條(信息平臺)信息平臺是由市住房城鄉建設管理委組織開發的平臺,功能模塊包括承保信息管理、風險管理、理賠管理、數據統計等。各主承保公司、風控管理機構、項目參建單位等應當按照規定,及時將承保信息、風險管理、報案、查驗、理賠、維修等相關信息傳至該信息平臺。市住房城鄉建設管理委、市地方金融監管局、上海銀保監局按照職責分工,對該信息平臺相應業務進行監管。 
        信息平臺應當提供相關合同示范文本等基本文本樣式,并及時公布主承保公司名錄和風險管理機構名錄等相關行業信息。 
        第二十二條(監督與信用管理) 市住房城鄉建設管理委、市地方金融監管局、上海銀保監局等按照職責分工,加強對保險公司、風控管理機構、項目相關單位的監督管理。各有關行政管理部門應當加強信用體系建設,對在工程質量潛在缺陷保險實施過程中存在不誠信的有關單位和個人,按照有關規定將其不誠信行為記入誠信檔案。 
        (一)對主承保公司,存在以下情形之一的,除了上海銀保監局按照相關規定給予行政處罰外,建設行政管理部門給予其如下處理:第一次責任認定后,責令其限期改正、黃牌警示;第二次責任認定后,限制其1年內承接工程質量潛在缺陷保險新業務;第三次責任認定后,取消其承保資格。 
        1.未按要求設立住宅工程質量潛在缺陷保險獨立管理部門,或管理部門專業人員配備明顯不到位; 
        2.未設立單獨賬套專戶核算; 
        3.設定IDI保費規模目標或對業務機構進行保費規?己; 
        4.未按要求違規向IDI客戶報價; 
        5.簽訂保險合同等方面存在弄虛作假行為,或者存在虛假承諾行為的,如以減少建筑面積、剔除裝修費用等方式縮小承保范圍的,或以明顯低于正常市場價承保等其他行為; 
        6.共保公司的組成、各公司份額、各公司績效支付比例未在共保協議中完整體現,或共保公司的組成、各公司份額未在保險合同中完整體現; 
        7.以經紀、代理機構、再保等形式給予或承諾給予他人或者機構回扣費用等利益; 
        8.套取費用進行不正當競爭或用于公司其他險種業務; 
        9.違反合同規定拖欠風險管理機構費用; 
        10.未按照規定的時限和標準進行理賠維修; 
        11.拒絕或者不配合檢查、調查,或者拒絕提供有關情況和資料,或者未按照規定上報或上傳信息; 
        12.存在的其他違法違規行為。 
       (二)對風險管控機構,存在以下情形的,建設行政管理部門給予其如下處理:第一次責任認定后,責令其限期改正、黃牌警示;第二次責任認定后,限制其1年內承接工程質量潛在缺陷保險新業務;第三次責任認定后,給予其清出風險管控機構名單處理。 
        1. 轉包、違法違規分包業務; 
        2. 機構、相關人員存在弄虛作假,或者虛假承諾行為; 
        3. 機構、相關人員以權謀私,徇私舞弊; 
        4.人員配備不符合相關規定; 
        5.在現場檢查中發現的質量缺陷的照片、視頻等影像資料和相關說明材料,未即時同步上傳至信息平臺; 
        6.拒絕接受調查或者拒絕提供有關情況和資料,或者不配合檢查、調查;
        7.按照規定和標準應當檢查發現的問題未發現,或者發現問題后未按照規定程序處理; 
        8. 惡意壓低價格競爭等擾亂市場的其他違法違規行為。 
        (三)對建設、施工、監理等其他單位,不配合風險管理機構檢查,或未按照規定對存在的質量缺陷整改到位、驗收的,責令限期改正;造成后果的,按照規定給予限制承接業務、記分等信用處理,并依法給予行政處罰。 
        第二十三條(施行日期) 本細則有效期為2019年11月1日至2024年10月31日,原《上海市住宅工程質量潛在缺陷保險實施細則(試行)》同時廢止。 
     
        附件:
        1.上海市住宅工程質量風險管理授權書(樣張) 
        2.上海市住宅工程質量潛在缺陷保險責任范圍說明書(樣張) 
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